株式投資よりアパート1棟経営がFIRE(経済的自立と早期退職)への近道!
不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー(手元に残るお金)2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南する。
レントロールと現地での物件確認はワンセット
入居率や家賃、入居者の情報が記載された「レントロール」(賃貸条件一覧表)は、「空室をごまかして入居偽装していないか?」「実際の家賃と募集家賃に開きがないか?」という点を入念に確認します。
たとえば、ごく最近住みはじめた人が多い物件のなかには、オーナーが知り合いをポイント一時的に住まわせて、入居偽装しているケースもあり得ます。
悪質な業者になると、空室にわざわざカーテンをつけて入居者がいるように見せかけていることだってあるのです。
「よくそんなことを考えつくなぁ」とあきれるような偽装工作をする不動産オーナーや業者が実際にいるので、何事も疑ってかかるくらいで丁度いいと思います。
対策としては、入居者の「賃貸借契約書」で入居時期・家賃・保証人の名前をチェックして、疑わしいことがあれば不動産会社の担当者に質問することです。
また、「長期修繕履歴」がしっかり提示され、実行されてきているかも確認します。
修繕履歴を見て、長らく修繕がされていなければ、そのぶんの費用を安くしてもらう「指し値」を入れることもできます。
さらに現地で物件を確認することも大事です。
物件を現地で確認する場合、各住居の「電気メーターが回っているか」「入居者がいるはずの部屋のポストにチラシが溜まっていないか」をチェックします。
実際、現地に行ってみると、建物の様子や周りの環境がよくわかります。放置自転車はないか、ごみ置き場やエントランスはきれいか、そもそも住みたいと思えるような物件か、入居者の気持ちになって想像してみてください。
駅からの道のりも、実際に歩いてみないとわかりません。
そのついでに、駅前の不動産仲介業者に立ち寄って、検討している物件のことやエリアの人気度を聞き出すと、地元の業者しか知らないような情報が得られます。
